Vi har placerat cookies på din dator och lagrat ditt IP-nummer för att ge dig en bättre upplevelse av våra webbplatser. Om cookies och personuppgifter

Sammanställning efter samrådsmöte

Sammanställning av frågor och svar samt förtydligande efter samrådsmöte den 18 juni 2021 och 22 juni 2021, angående områdesbestämmelser Aspenäs Villastad.

Fråga

Vad är syftet med att ta upp en massa bestämmelser som finns i plan- och bygglagen? Är syftet att försvåra för de boende att göra förändringar?

Svar

Syftet med områdesbestämmelserna är att tydliggöra för den enskilda fastighetsägaren för att kunna förutse situationen.

Fråga

Det finns några exempel där några fastighetsägare har önskat flerbostadshus. Hur rimmar den typen av förtätning med bestämmelserna?

Svar

Varje ansökan bedöms utifrån läget i området och hänsyn ska tas till karaktären i området.

Fråga

Om man råkar bo nära ett flerbostadshus då ändras karaktären gradvis i området och om det sen kommer en ny ansökan om flerbostadshus i samma område, är det då den områdeskaraktären man följer och så blir det fler och fler flerbostadshus?

Svar

Områdesbestämmelserna är dynamiska beroende på var du bor och vad som byggs. Detaljplanekravet kan även användas över områdesbestämmelser.

Fråga

Bra med områdesbestämmelserna och tydlighet. De formuleringar som tagits fram har funnits med i förhandsbeskedet. Men sen har man ändå släppt igenom bygglov med annat utseende än vad som redovisats i förhandsbeskedet. Hur ska vi känna trygghet?

Svar

Det har funnits skrivelser om anpassning i förhandsbeskeden men detta är svårt att tyda, den betyder olika för olika fastigheter och både bygglovshandläggare och politiker ska bedöma.
Områdesbestämmelser ger tydligare förutsättningar för förhandsbesked. De stödjer sig på samma paragrafer men det ska bli enklare för bygglovshandläggare att göra en konsekvensutredning med områdesbestämmelser

Fråga

Får tjänstemännen det enklare att hantera överklaganden med områdesbestämmelserna? Kommer de då inte kunna bli överkörda av Länsstyrelsen, annan myndighet eller politiker?

Svar

Det blir enklare till viss grad. Mer och tydligare underlag gör det enklare att skriva beslut som håller i överinstans.

Fråga

Vi som har fastigheter med varsamhetskrav. Det kommer bli fördyrande utredningar och mer beslutsunderlag vid enklare ombyggnader. Varför har ni skärpt detta krav?

Svar

Ingen av de utredningar som områdesbestämmelser beskriver är en ny möjlighet. De har kunnat krävas tidigare.

Förtydligande i efterhand

Krav på utredningar ska stå i proportion till åtgärd. Som nämnt ovan är det ingen nyhet att de kan krävas. Kommunen kan kräva lämpliga utredningar vid behov. Det skrivs ut som upplysningar för att vara tydliga mot fastighetsägare som exempelvis vill söka förhandsbesked vad som kan komma krävas av dem.

Kommunen en skyldighet enligt lag att arbeta med kulturmiljöer och skriva lämpliga bestämmelser utifrån den värdering som görs.

Varsamhetsbestämmelserna utgår från det generella varsamhetskravet och syftar till att tydliggöra omständigheter. De ska ses som en precisering av det generella kravet. Dessa bestämmelser har bedömts som mer lämpliga att använda än det mer långtgående alternativet skyddsbestämmelser.

Fråga

Förr fanns det ett villaservitut som sa att byggnader inte fick placeras närmare 6 meter från vägen. Den upplysningen fanns aldrig med i tjänsteskrivelsen till politikerna. Politikerna frångick denna. Måste alla servitut redovisats? Detta har det tidigare bortsetts från.

Svar

Avståndsbestämmelser skulle kunna vara med i tjänsteskrivelsen till politikerna. Servituten som finns, kan ni se uppräknade i planbeskrivningen.

Förtydligande i efterhand

Med tjänsteskrivelse ovan åsyftas tjänsteskrivelser om förhandsbesked. Beslut om förhandsbesked baseras inte på andra lagar än plan- och bygglagen. Det är dock möjligt att upplysa om andra omständigheter som servitut.

Fråga

Kommer villaservitutet att upplösas helt efter att områdesbestämmelser vunnit laga kraft?

Svar

Ja.

Förtydligande i efterhand

Det är åtminstone förvaltningens ambition.

Fråga

Hur ser du generellt på områdesbestämmelser? Vad är det bästa och vad kommer underlättas med områdesbestämmelser?

Svar

Det blir ett större underlag att förhålla sig till vid bygglovshandläggningen och det skapar en viss tyngd vid bedömning. Det blir enklare ur bygglovshandläggarnas perspektiv.

Fråga

Hur behandlas ärenden som kommer in nu, innan områdesbestämmelser är antagna?

Svar

Om det är mindre ombyggnader kommer de behandlas enligt nuvarande bestämmelser men om det är större ombyggnader kan de komma att få anstånd. Anståndsbeslut gäller i två år i varje enskilt fall och därefter måste beslut tas.

Fråga

Om det inte kommer inte några överklaganden på områdesbestämmelser, när kan man uppskatta att områdesbestämmelser blir antagen och vinner laga kraft?

Svar

En optimistisk bedömning är att områdesbestämmelser kan vinna laga kraft till årsskiftet men mer troligt är under våren 2022.

Fråga

När det rör tomtstorlekar finns det inget skrivet i områdesbestämmelser och det finns risk att bedömning sker väldigt godtycklig från fall till fall. 2015 påstod dåvarande samhällsbyggnadschefen att de gamla rekommendationerna om tomtstorlek om 1 000 kvadratmeter och byggnader med max 2 våningar har spelat ut sin roll. Ser vi med områdesbestämmelser att vi kan få fram en lämplig bebyggelse på lagom stora tomter eller krävs detaljplan?

Svar

Vi kan inte skriva in tomt i områdesbestämmelser men vi kan formulera oss om områdeskaraktär.

Förtydligande i efterhand

Bedömning ska ske i fall till fall. Omständigheterna är olika i olika fall och bedömningen ska ta hänsyn till det. Kommunen har som uppgift att bedöma om en ansökan uppfyller lagens krav och måste göra bedömning i det enskilda fallet. Plan- och bygglagen förutsätter bedömning i det enskilda fallet. Ansökningar inom områdesbestämmelser blir precis som ansökningar utan områdesbestämmelser ofta frågor om bedömning. Innehållet i områdesbestämmelser syftar till att utgöra grund för vidare bedömning, vilket möjliggör mer konsekvent bedömning.
Tomtstorlek kan enbart regleras i områdesbestämmelser om syftet är fritidsbebyggelse. Detaljplan i ett så omfattande och redan bebyggt område bedöms som ett olämpligt tillvägagångssätt.

Fråga

I översiktsplanen står det beskrivet att om någon vill stycka av till mindre tomter så får man pröva det i detaljplanen. Tomten ska lämplighets prövas med omgivningens tomtstorlekar. Avstyckningsprocessen bör tydligt beskrivas i områdesbestämmelser, hur man ska gå till väga och vad som ska beaktas. Merparten i områdesbestämmelser handlar om befintlig bebyggelse men det är inte de befintliga fastigheterna som är problemet utan det bör röra de nya fastigheterna.

Svar

Det stämmer bra att det står så i översiktsplanen. Det finns liknande formulering i karaktärsutredningen om tomter. Avstyckningsprocessen finns inte med i detalj men det ska vi ta i beaktande.

Förtydligande i efterhand

Regleringsmöjligheterna i områdesbestämmelser är begränsade. Något förenklat kan man säga att bevarande av värdefull kulturmiljö är en av möjliga utgångspunkter. Utifrån kulturmiljön så beskriver områdesbestämmelser vad som ska beaktas vid tillägg. En av anledningen till att det finns mycket om befintlig bebyggelse är att det är utifrån denna som tillägg styrs.

Avstyckningen i sig är Lantmäteriets sak. Det är vanskligt att beskriva processer alltför detaljerat eftersom dessa dokument ska stå sig över tid och förändringar i omständigheter som styr kan ske.

Fråga

Var i plan- och bygglagen står det att inte tomtstorlek kan regleras i områdesbestämmelser?

Svar

Det är inte en paragraf utan det är flera kopplade. Kalle förtydligar i sammanställningen efter mötet.

Förtydligande i efterhand

I plan- och bygglagens fjärde kapitel 41-43 § står vad som får regleras i områdesbestämmelser. Att jämföra med samma kapitels 16 § som listar vad som kan regleras i detaljplanering. Under första punkten står tomter.
Sen kan vi också notera punkt 3 i 42 §. " 3. största tillåtna byggnads- eller bruksarean för fritidshus och storleken på tomter för sådana hus,"
Hade det alltså varit ett område för fritidshus så hade vi haft andra möjliga regleringar.

Fråga

Områdesbestämmelser ger en beskrivning av befintliga fastigheter och en ”frysning” av befintligt utseende. Det medför en oro för sänkt fastighetsvärde då det framkommer vid försäljning att ombyggnad av fastigheten kan nekas om det ursprungliga utseende ska avgöra vad man utgår från. Kan också medföra ökade kostnader för mer utredningar och förlust vid försäljning. Vilken nytta blir det med områdesbestämmelser för fastighetsägarna?

Svar

Aspenäs består av god arkitektur från många decennier. Man ska ta hänsyn till karaktärsdragen men det kommer inte att ”frysas”. Områdesbestämmelser ska göra så att det blir tydligare att förutse läget. Förhoppningsvis ska en person känna sig trygg när man köper en fastighet för vad som kan hända med sin egen men även med grannfastigheter.

Förtydligande i efterhand

Ingen av de utredningar som områdesbestämmelser beskriver är en ny möjlighet. De har kunnat krävas tidigare. Krav på utredningar ska stå i proportion till åtgärd. Kommunen kan kräva lämpliga utredningar vid behov. Det skrivs ut som upplysningar för att vara tydliga mot fastighetsägare som exempelvis vill söka förhandsbesked vad som kan komma krävas av dem.
När det rör trygghet finns det en aspekt av trygghet att kunna förutse vad som händer i närområdet, som exempelvis om det kommer placeras in ett nytt hus mellan ditt och grannens.

Rörandeden ekonomiska aspekten i frågan så anser lagen att det krävs större ingrepp än varsamhetsbestämmelser för att fastighetsägare ska lida ekonomisk skada. Detta eftersom varsamhetsbestämmelser är en specificering av ett generellt krav som alltid gäller. Hade det exempelvis varit rivningsförbud eller skyddsbestämmelser hade det potentiellt kunnat utlösa ersättningskrav på kommun till fastighetsägare.

Fråga

När det gäller kulturmiljöinventeringen som PE Teknik har gjort, har någon från kommunen tittat på den?

Svar

Ja, två bebyggelseantikvarier har läst och genomfört ändringar i inventeringen.

Fråga

Det finns drygt 100 fastigheter som nu är utpekade med varsamhetskrav. Om man har ett hus från 60-talet med tegel och taktegel och vill putsa fasaden, sätta in fönster, göra plantak och bygga om badrummet. Hur ser vi kommunen på detta? Finns det möjligheter till ersättningskrav?

Svar

Det beror på det enskilda fallet. Bedömning behöver ske i kontext. Varsamhetsbestämmelser kan inte leda till ersättning.

Förtydligande i efterhand

Områdesbestämmelser avgör inte var sakfråga på förhand utan bedömning ska ske i kontext. Varsamhetsbestämmelserna är som nämnt utifrån det generella varsamhetskravet. Bestämmelserna ska ses som specificering av det generella kravet som alltid gället. Varsamhetsbestämmelser syftar inte till att omöjliggöra förändring utan att peka ut vilken karaktär som behöver tas hänsyn till vid förändring.

Det generella varsamhetskravet står i plan- och bygglagen 8 kap. 17 § och lyder:
Ändring av en byggnad och flyttning av en byggnad ska utföras varsamt så att man tar hänsyn till byggnadens karaktärsdrag och tar till vara byggnadens tekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden.
Kravet har specificerats i de enskilda bestämmelserna. Frågeställaren frågade om ett 60-tals hus. I det scenariot behöver man först se över om byggnaden är med i områdesbestämmelser. Är den med behöver man se till karaktärsdragen och utgå från dem. Fasadmaterialen kan styra och det kan vara möjligt att någon förändring inte är lämplig. Står exempelvis att volymen är bevarad är det inte nödvändigtvis skäl för att en tillbyggnad inte skulle kunna tillåtas men placeringen av denna kan behöva beaktas särskilt. All sådan bedömning behöver ske i kontext, vilket alltid är fallet. Varsamhetskravet, även utan utpekning eller utan områdesbestämmelser, ska beaktas vid ansökning av bygglov och av fastighetsägare vid förändring av byggnad.
Det är inte möjligt att får ersättning utifrån varsamhetsbestämmelser. Skulle sökande exempelvis vilja riva byggnaden och får ett avslag med hänvisning till kulturvärde så är den hänvisningen till annan paragraf än den varsamhetsbestämmelserna bygger på. Och då kan ersättning vara möjligt. Dock ingen garanti. Det här är dock inget nytt utan detta har alltid gällt.

Fråga

Kommer man att kunna söka byggnadslov och få besked under processen fram till områdesbestämmelser vinner laga kraft?

Svar

Ja, men om det rör sig om en större ombyggnad kan det skjutas på. Det är en fråga för Miljö- och byggnadsnämnden.

Förtydligande i efterhand

Miljö- och byggnadsnämnden kan ta beslut om anstånd vid ansökning om exempelvis bygglov. Ett anståndbestlut är ett beslut om att avgörandet skjuts upp. Ett anståndsbeslut är som längst två år.

Fråga

128 fastigheter är utpekade med varsamhetskrav/varsamhets bestämmelser. Bygglovsplikt vid t ex ommålning av huset, insättning av takkupa. Vem avgör vad som är väsentligt? När det är så otydligt som det är i områdesbestämmelser så kommer det bero på vilken bygglovshandläggare som får ärendet. Hur kommer man till rätta med det problemet?

Svar

Bygglovsplikten gäller samtliga fastigheter. Förändring av färg på huset är inte nödvändigtvis bygglovspliktigt utan ska vara väsentligt för att vara det. Dessa bedömningar görs ofta och det finns förstås åtgärder som syftar till att möjliggöra stringent bedömning.

Förtydligande i efterhand

Formuleringen väsentlig medför att bedömning behöver ske i kontext. Många ändringar kommer inte kräva bygglov men det kommer vara rekommenderat att stämma av med förvaltningen inför en förändring som man misstänker kan vara väsentlig. Frågan om väsentlig ändring är något som görs på daglig nivå i en kommunal stadsbyggnadsförvaltning. Det är inte något exklusivt för områdesbestämmelser utan denna typ av bedömningar ska ske ständigt enligt PBL.
Det är ett av syftena till att den här yrkeskåren finns och består av allt från utbildade arkitekter till antikvarier. I bedömningsfrågor finns alltid subjektivitet som faktor. Det finns dock lag, lagkommentarer, domar och praxis som hjälp för att tolka sådant. Det är inget som görs lättvindigt.
Dessutom finns alltid möjligheten att överklaga ett beslut som går en emot, vilket även det till del syftar på att motverka eventuell godtycklighet.

Fråga

Ett exempel presenterades där en fastighet i området är i totalt sönderfall. När fastigheten rivs kommer det vara krav att framtida hus på tomten ska ha snarlika karaktärsdrag till fastigheten som revs?

Svar

Det beror på det enskilda fall och vi vill inte förhindra ny god arkitektur så bedömning sker från fall till fall.

Förtydligande i efterhand

Att en fastighet har försetts med varsamhetsbestämmelse är nödvändigtvis inte i konflikt med att en ansökan om rivningslov kan beviljas.

Fråga

På en karta i områdesbestämmelser är det markeringar som visar vatten och avlopp? Hanteras frågor om kapacitet med mera i områdesbestämmelser?

Svar

Vatten och avloppsfrågor kan inte avgöras i områdesbestämmelser utan det är ett kontinuerligt arbete som sker på den tekniska förvaltningen. Ritningen visar bara en beskrivning av vad som finns.

Fråga

Vem gör bedömningen om väsentlig förändring? Var går gränsen?
God arkitektur och god kvalitet – vem gör den bedömningen?
Det är tack vare avsaknad av bestämmelser som den speciella karaktären i Aspenäs har skapats. områdesbestämmelser kan stoppa den utvecklingen. Om fastighetsägare inte får putsa sin fastighet måste man då ansöka om rivningslov för att bygga ny fastighet?

Svar

Det är Miljö- och byggnadsnämnden med hjälp av bygglovshandläggare som tolkar och bedömer. Slutliga beslutet tar politikerna. Variation på området är viktigt och varsamhetskravet är inget nytt. När det gäller rivningslov så står det inte så detaljerat som i en detaljplan. Områdesbestämmelser innehåller inga rivningsförbud utan sådana frågor avgörs i vidare handläggning.

Förtydligande i efterhand

Hänvisar till tidigare svar om bedömning och väsentlig förändring. Det här följer samma logik. Angående avsaknad av bestämmelser som skapat karaktär så har det och finns allmänna regler som styrt utvecklingen och det har inte rört sig om någon avsaknad av plan- och bygglag eller tidigare lagstiftning som till del styrt karaktären. Dessutom är Aspenäs uppfört enligt en avstyckningsplan (tidigare form av planering) så det rör sig inte om ett oplanerat område. Karaktären är snarare till del välplanerad efter tydligt planeringsideal. Områdesbestämmelser kan möjligen stoppa en utveckling av oplanerad karaktär men syftar inte till att stoppa tillskott i sak.
Man kan ansöka om rivningslov och det hanteras då enligt lag. Exempelvis kan rivning vägras om byggnaden har sådana kulturmiljövärden att det är lämpligt att vägra. Det är dock inte avgjort i områdesbestämmelser.

Fråga

Vi behöver att kommunen förtydligar hur det här ska bli tryggare och ge mervärde för oss. Det har hänt vid flera tillfällen på nytillkomna fastigheter, utseendet i förhandsbeskedet har varit ett och utseendet i bygglovet ett annat.
Vi behöver förstå hur tjänstemännen ska hantera detta framöver. Bygglov följer inte ens sina egna förhandsbesked. Viktigt att processen beskrivs i områdesbestämmelser. Tydligheten behövs för de tjänstemän som ska handlägga dessa ärenden.

Svar

Vi tar med oss detta men det är väldigt bra om du skickar in dina synpunkter skriftligen till aspenas@lerum.se

Fråga

Kännetecken för de fastighet med varsamhetsbestämmelser, fasad, tak, fönstersättning, entré med mera, vad finns kvar att arbeta med? Blir det ett blankt nej, hur ska det tolkas?

Svar

Bygglovsansökan kommer bedömas som vanligt och det räcker inte att man tittar på ett karaktärsdrag. Det är det huvudsakliga som spelar roll. Det är även möjligt att göra små avvikelser. Vägleda förändringen snarare än att uppfattas som en bromskloss.

Förtydligande i efterhand

Varsamhetsbestämmelserna är relativt öppet formulerade för att vägleda och inte avgöra var fråga på förhand.
Skulle man få ett nej och sedermera ett avslag är förstås detta möjligt att överklaga vidare.

Fråga

Förvanskningsförbudet - vad är det som gäller nu fram till laga kraft?

Svar

Generell lagstiftning i plan- och bygglagen gäller fram tills att områdesbestämmelser vunnit laga kraft.

Förtydligande i efterhand

Förvanskningsförbudet (plan- och bygglagen 8 kap. 13 §) gäller och kommer fortsatt att gälla. Områdesbestämmelser pekar inte ut enskilda så kallade 8:13 byggnader (särskilt värdefulla).

Fråga

Stämmer det att man kan byta ut ett fönster i fasaden och att det inte är bygglovspliktigt? Man kan även sätta in ett nytt fönster på annan plats på fasaden och det är inte heller bygglovspliktigt?

Svar

Det stämmer att det inte är bygglovspliktigt men om det är en väsentlig förändring och det förvanskar ditt hus så kan det komma efteråt att du i värsta fall måste återställa huset till tidigare skick men det är osannolikt.
När områdesbestämmelser vunnit laga kraft kommer det krävas bygglov för att sätta in ett fönster på ny plats.

Förtydligande i efterhand

När områdesbestämmelser vunnit laga kraft kommer det i regel krävas bygglov för att sätta in ett fönster på ny plats.