Uppsägning av hyresavtal mellan Lerums kommun och Actic Sverige AB gällande Vattenpalatset

Publiceringsdatum : 2019-12-18

Kommunstyrelsen beslutade onsdag 17 december att ge förvaltningen i uppdrag att säga upp hyreskontrakt för lokal med nummer 2608-002 avseende Vattenpalatset.

Lerums kommun äger en byggnad på fastigheten Torp 2:272. I byggnaden bedrivs ett flertal olika verksamheter med olika hyresgäster. En av hyresgästerna utgörs av Actic Sverige AB som bedriver verksamheten i simhallen, ett gym, en biograf och en bowlinghall. Hyrestiden för det aktuella hyresavtalet är fem år åt gången och förlängs med fem år om ingen uppsägning sker.

Den innevarande femårsperioden tar slut 2020-12-31. Uppsägningstiden är ett år, varför avtalet måste sägas upp senast 2019-12-31 för att upphöra att gälla 2020- 12-31.

Varför sägs hyreskontraktet upp?

Av framför ekonomiska och juridiska skäl. Vi vill ta kontroll över framtida verksamhet i Vattenpalatset och vi ser juridiska betänkligheter i avtalskonstruktionen.

Varför sägs kontraktet upp just nu?

Den ekonomiska biten har varit känd länge, hyran täcker inte kommunens kostnader för drift och underhåll. Frågan borde ha hanterats tidigare. Varför hyresavtalet sägs upp nu beror på att uppsägningstiden är på ett år och kontraktet gäller till 2020-12-31.

Actic kommer alltså driva verksamheten fram till detta datum.

Vad då för tveksamheter i kontraktet?

Vattenpalatset i LerumDels subventionerar kommunen varje år verksamheten med cirka 5-6 miljoner kronor, detta eftersom hyran inte tillnärmelsevis täcker kommunens kostnader för drift och underhåll. Underprissättningen kan utgöra ett otillåtet statsstöd i strid med EU:s regler för detsamma.

Dels finns risk att hyresavtalet och driften av verksamheten egentligen borde upphandlas med stöd av lagen om offentlig upphandling. Det har att göra med att kommunen i viss utsträckning styr verksamheten. Kommunen har till exempel fastställt att verksamheten ska vara öppen alla veckans dagar, angivit att simundervisning ska bedrivas i lokalerna samt föreskrivit rätt att nyttja lokalerna för simundervisning för kommunens grundskole- och gymnasieelever (och då även fastställt priser).

Alltså är det i juridisk mening inget hyresavtal utan ett koncessionsavtal. Lagen om upphandling av koncessioner (LUK) trädde i kraft i januari 2017. Det fanns inte tidigare någon motsvarande lag.

Det innebär att avtalet för entreprenör av Vattenpalatsets verksamheter, med nuvarande lagstiftning, i själva verket borde upphandlas inom lagen för offentlig upphandling.

Finns det också andra skäl till att säga upp kontraktet?

Kommunen önskar också ta kontroll över Vattenpalatset för att kunna äga framtidsplanerna med Vattenpalatset och kommunens badhus/simanläggning. Liksom hälften av Sveriges 400 badhus och simhallar står Lerums kommun inför omfattande renoveringar. Simhallar har en teknisk livslängd på 30 till 50 år, då börjar renoveringsbehoven bli stora. Vattenpalatset har varit verksamt i snart 30 år och publiktrycket har snarare ökat än minskat jämfört med det planerade slitaget. Det kan handla om problem med reningssystem och ventilation, sådant som inte alltid märks för besökarna.

Skulle ni som fastighetsägare kunna stänga ett tag för renovering?

Vi har absolut möjlighet att stänga för renovering om det annonseras minst sju månader i förväg. Entreprenör har då rätt att ställa ersättningskrav. Men det hjälper inte de ekonomiska och juridiska skäl till uppsägningen.

Vad kostar nödvändiga renoveringar?

I en snart 30-årig badanläggning finns det hela tiden renoveringsbehov, på kortare och längre sikt. Ett totalt renoveringsbehov som görs vid ett tillfälle är beräknat till minst 120 miljoner kronor.

Så om ett år flyttar Actic ut?

Ja, men för lokalhyra gäller ett så kallat indirekt besittningsskydd. Besittningsskyddet innebär visserligen att en hyresgäst måste flytta om denne blir uppsagd, men att hyresgästen som huvudregel har rätt till ersättning för sina kostnader orsakade av den ofrivilliga flytten. Syftet är att hyresgästen skall känna trygghet, en sådan trygghet möjliggör för hyresgästen att investera och utveckla sin verksamhet i lokalen. Mot hyresgästens intresse står hyresvärdens ägarintresse av exempelvis ombyggnationer.

Det indirekta besittningsskyddet innebär alltså att det alltid är möjligt att säga upp en hyresgäst till avflyttning eller omförhandling, men hyresvärden behöver som huvudregel erlägga ersättning till hyresgästen om denne inte accepterar uppsägningen eller villkoren som ska accepteras för att kontraktet ska bestå.

Hur stor kan denna ersättning bli?

Som ett minimum uppgår ersättningen till en årshyra, det vill säga ca 3,2 miljoner kronor, men det är troligt att rörelsens värde är större än så varför högre ersättning kan komma ifråga.